2017年深圳拆迁安置补偿过渡费发放标准,超期过渡费计算方式

发布日期:2017-02-16 21:46:00 智坤教育www.zktw.com
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深圳拆迁安置补偿过渡费发放标准

  《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读(下)

  适当提高拆迁补偿标准保障被拆迁人合法权益

  7拆迁人的职责、义务是什么?

  答:拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。在公共基础设施建设拆迁项目中,拆迁人一般是项目的建设单位,市、区政府也可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人。

  (一)拆迁人的职责是:1、接受政府主管部门的监管;2、落实补偿安置资金;

  3、制定拆迁补偿安置工作总体计划,制定并实施具体拆迁方案;

  4、按《房屋拆迁许可证》规定的项目、范围和期限组织实施拆迁;

  5、负责项目拆迁的宣传、发动、解释工作,配合主管部门发布房屋拆迁公告及相关通知,并负责通知到被拆迁人;

  6、组织实施房屋、土地、有关建(构)筑物、附着物,市政管线拆改等查勘、测绘、评估工作;

  7、负责补偿安置谈判,签订和履行补偿安置协议、拆迁补偿安置协议;

  8、组织实施或委托实施房屋及有关建(构)筑物、附着物等的拆除。

  (二)拆迁人应当履行的义务是:

  主要有:依照法律和拆迁许可证的规定实施拆迁;服从和配合主管部门的管理;与被拆迁人协商达成补偿安置协议并依法依约履行;自觉履行各项有效法律文书;环境保护义务等等。具体有以下各项:

  (1)必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内实施拆迁;

  (2)必须在拆迁许可证批准的拆迁期限内实施拆迁;需延长拆迁期限的,应在批准的拆迁期限届满15日前,向市主管部门提交延期拆迁书面申请,及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料;

  (3)取得拆迁许可证后,应在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁单位名称、拆迁工作人员名单等,接受监督;在拆迁过程中,要向被拆迁人做好宣传解释工作;

  (4)制定项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案;拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议;应在拆迁期限内就拆迁事宜与被拆迁人经协商达成一致意见后与被拆迁人签订书面拆迁补偿安置协议;自协议签订之日起30日内,将该协议报市拆迁办备案;

  (5)依法对于被拆迁人进行安置和补偿,对于需要周转用房的被拆迁人,应当提供周转房;

  (6)自觉履行主管机关作出的拆迁裁决书和人民法院已经发生法律效力的判决和裁定;

  (7)接受主管部门的管理;并严格遵守及全面履行拆迁协议的规定;

  (8)在实施强制拆迁前,应就被强制拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全;

  (9)依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费,周转过渡费等费用;相关拆迁补偿安置资金应全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用;

  (10)拆迁协议约定的期限届满不能提供拆迁安置补偿用房的,应当向被拆迁人支付临时安置补助费;给被拆迁人造成损失的,还应当支付赔偿金;

  (11)拆迁行为必须符合法律法规的规定;必须符合城市规划;

  (12)拆迁产权不明的房屋,由拆迁人提出补偿安置方案,经市拆迁办同意,拆迁人应对被拆迁房屋办理证据保全公证,并将补偿安置费提存后,方可拆除;

  (13)委托具有相关资质的单位实施拆迁的,应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案;

  (14)拆除房屋及构筑物、其他附着物等,应依法组织施工和渣土清运,保障拆除工程和施工安全,维护施工环境;

  (15)法律法规规定或者拆迁补偿安置协议约定的其他义务。

  8被拆迁人的权利、义务是什么?

  答:被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有人,包括对被拆迁房屋享有共有权的人。

  (一)被拆迁人的权利:

  主要有:获得合理的拆迁补偿,得到妥善安置的权利;获得提前搬迁奖励金的权利;申请行政裁决、提起诉讼等权利。具体有以下几点:

  (1)依法获得补偿的权利;在有条件并协商一致时,可以进行产权调换;

  (2)实行产权调换的,拆迁人不能一次提供产权调换房屋时,有权要求拆迁人提供周转房;

  (3)对评估报告有异议的,经当事人协商仍未解决,可以向原拆迁评估机构申请复核;复核结果与原评估结果不一致的,经当事人协商仍达不成一致意见的还可申请技术鉴定;

  (4)与拆迁人就补偿拆迁安置的方式、价格协商达不成协议时,有权申请主管机关裁决;

  (5)对主管机关所作的拆迁裁决不服的,有权向人民法院起诉,也有权向有关部门申诉或者申请复议;

  (6)有权获得拆迁补助费;

  (7)对于拆迁人不依法拆迁的,可以请求主管机关对于拆迁人给予行政处罚;

  (8)因拆迁人不能履行或者不能全面履行拆迁协议时,有权就有关事宜申请有关部门解决或者向人民法院起诉;

  (9)其他依法及依约享有的权利。(二)被拆迁人的义务

  服从和配合城市建设的需要,协助拆迁工作顺利进行,主要包括:厘清房屋产权;依法与依约搬迁;自觉履行各项相关的法律文书;服从其他相关管理等。

  9《办法》对被拆迁人有哪些主要保护内容及措施?

  答:房屋拆迁涉及到广大人民群众的切身利益,也关系到经济发展和社会稳定的大局。而作为相对处于弱势的被拆迁人,其利益容易受到损害。为切实保障被拆迁人的合法权益,实现和谐拆迁,《办法》在被拆迁人利益的保护方面进行了严格的规定。

  第一,《办法》将对被拆迁人的补偿标准划分为五个档次,设定了不同的补偿价格。如对于有合法产权和手续的住宅房屋,设定了最低保障价格,即补偿价格不低于商品房交易均价;符合条件的被拆迁人还可选择产权调换方式。

  第二,完善了补偿内容,如:增加了“提前搬迁奖励金”;在临时安置费的设置中,对住宅增加了3个月装修期,非住宅增加了一年的建设期;货币补偿的也给临时安置费等等。使得拆迁补偿工作更为人性化。

  第三,对于被拆迁人中的弱势群体,实行特殊保护:根据困难家庭的人口数,确定最低住宅补偿面积为45-60平方米,以此保障困难群众的居住权。

  第四,对于农村历史遗留问题,如私房和生产经营性房屋、无产权房屋、违法建筑等,本着合法合理、尊重历史、实事求是、保护群众合法利益的原则,尽量给予妥善处理解决。

  10什么是拆迁许可证?

  答:拆迁许可证是政府主管部门颁发的,允许符合法定条件的拆迁人在特定时限内,对特定地点的房屋即附属物进行拆除的行政许可文件。拆迁许可证是对拆迁行为的行政许可文件,也是拆迁人从事房屋拆迁的有效证件,在拆迁工作管理中具有重大意义。

  由于拆迁工作涉及到社会管理的方方面面,如被拆迁人的利益保护,城市规划与建设,社会安定等等问题,因此必须处于政府机关的严格控制之下。任何单位需要拆迁房屋,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案等,向主管部门提出申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。

  对拆迁人而言,只有依法取得《房屋拆迁许可证》,此单位才具备法律意义上拆迁人的资格,否则其拆迁活动就是违法拆迁。

  11拆迁人如何对被拆迁人进行补偿与安置?

  答:在公共基础设施建设项目进行房屋拆迁时,拆迁人应对被拆迁人进行妥善安置和合理补偿。

  (1)被拆迁人可以获得的补偿费包括下列内容:

  被拆迁房屋的补偿费;房屋以外的构筑物、其他附着物的补偿费;搬迁补助费;临时安置补助费;拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费;以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿费。

  (2)从补偿方式上看:《办法》第二十八条规定,公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换,主要采用货币补偿方式。

  除另有规定外,拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等,一般实行货币补偿。

  拆迁被拆迁人居住房屋,被拆迁人同意且有条件的,可以进行产权调换;否则应当实行货币补偿。

  (3)从货币补偿金额上看:被拆迁房屋货币补偿的金额,根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素,以房地产市场评估价格确定。对符合本办法规定条件的特定住宅房屋,如果其房地产市场评估价格低于商品房交易均价,则按二者之中价高者确定货币补偿金额。

  房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,以重置价评估确定。

  商品房交易均价,是按市场实际交易实例汇总测定,由市拆迁办每季度定期公布。

  (4)产权调换:拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当使用条件的房屋进行调换,并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价。但符合规定条件及面积的住宅房屋无须结算差价。以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制,被拆迁人补交规定差价后方可取得完全产权。

  12什么是市场评估价?商品房交易均价?重置价?它们在拆迁补偿安置中有什么作用和意义?三者有什么关系?

  答:市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

  商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由市拆迁办每季度定期汇总测定并公布。

  重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

  上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,相互联系:平均交易价主要用于对《办法》中特指的合法住宅房屋进行补偿,但当该被拆迁房屋的市场评估价高于该地段的商品房交易均价时,则适用市场评估价而不适用商品房交易均价;市场评估价主要用于特指的合法住宅房屋以外的各类房屋补偿,除当事人另有约定外,被拆迁房屋的补偿价格一般不得低于市场评估价;重置价是市场评估价的一种表现形式,即对房屋以外的附属物的不计入成新率的市场评估价,凡房屋以外的各种附属物或构筑物,除当事人另有约定外,其补偿价格一般不得低于重置价。

  对于一些老屋村等旧式住宅的市场价格和拆迁补偿标准,这三种价格的比重排列一般为:商品房交易均价高于市场评估价,市场评估价高于重置价。这是《办法》专门针对合法住宅房屋所作的倾斜性政策规定。

  13拆迁人与被拆迁人达不成协议怎么办?

  答:拆迁人与被拆迁人应当通过自愿协商就拆迁补偿事宜达成一致,签订补偿安置协议;如协商不成,双方均可在拆迁许可证有效期限内,向主管部门申请行政裁决。

  14什么是拆迁行政裁决?对拆迁当事人有何意义?

  答:拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请,应用行政手段对补偿安置争议依法作裁决与决定的具体行政行为。主管部门依法受理裁决申请后,组织当事人进行调解,调解不成的,进行裁决。但有下列情形之一的,不予受理裁决申请:

  (一)对拆迁许可证合法性提出行政裁决申请的;

  (二)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;

  (三)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷,或者行政裁决作出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;

  (四)房屋已经灭失的;

  (五)市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。

  拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求,按照法律法规规定的程序进行;对补偿价格的裁决依据主要是评估报告和商品房交易均价。拆迁行政裁决自依法送达后生效,拆迁当事人应当自觉履行;也可以继续协商达成一致意见。

  当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议;或在90日内向人民法院起诉。复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁人按规定向被拆迁人提供了补偿货币或安置房屋的,可以依法申请强制拆迁。

  15《办法》对其他社会拆迁项目有何影响?

  答:《办法》适用于深圳市范围公共基础设施建设项目的房屋拆迁;其他社会拆迁项目不直接适用,但在国家、省、市相关法律法规规章或政策没有规定时,可参照执行。

扩展阅读

  据郑稳棠介绍,深圳大学八成以上土地从田厦村征用,南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等原来也是田厦的土地。

  凭什么村里能够搞房地产开发?一群农民有什么经营能力?每天睡不着觉,村民都在骂人,担心房子能不能建起来。

  ———田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠谈及2006年遭遇楼市新政时表示

  抢救焦点

  进入纯商业地产开发后,田厦实业股份有限公司是否具备市场竞争力?能否践行对村民“共同富裕”的承诺?创新精神与创业活力能否继续传承?

  数字田厦村

  田厦村前身为南头大队,下属10个自然村,现约有491户1500多人。村民由原村民和西丽篁里村迁入的移民组成。现有77个姓氏,以郑、陈、梁、林、黄、吴等姓为主。

  去年11月29日,田厦新村改造项目顺利封顶,昔日默默无闻的农民户户都变身千万富翁。但田厦的脚步绝不会停顿于此。现在,他们接手隔壁桃花园小区改造,尝试纯商业地产开发。从1992年至2010年,城市化18年间,田厦即将完成向房地产大鳄的转型。

  旧村改造步履维艰?城中村违建屡禁不止?且看田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠如何以“共同富裕”之法化解:让800名田厦新村村民参与改造,以宅基地入股并参与利润分配,个个都成为开发商。南山区区委常委、常务副区长王克力称,田厦旧改是深圳城中村改造中的一个创举,以土地入股的模式,为破解城中村改造补偿安置工作的困局提供了新的借鉴。

  地少促创新

  董事长当初也没分到宅基地

  古书记载,田厦村古时是一片沙滩,有3户梁姓人家在这里搭起茅屋定居,将屋周围的沙滩开垦造田,得名田厦村。后来郑姓人家迁入,成为该村的主人。

  田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠是土生土长的田厦人,在他记忆中,田厦村曾是一片稻田和鱼塘,父辈每天就在这块土地上耕作。改革开放以后,田厦村利用集体土地兴建厂房,重点发展三来一补工业,赚得第一桶金。但从1987年开始,深圳由于建设初期的资金紧张,率先在全国试行土地使用制度改革,田厦村由于地理位置优越,大量土地被征收。

  深圳大学80%以上的土地由田厦村支持,南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等也是征用田厦的土地。到上世纪90年代初,田厦村站在一个地区的中心点,所有的土地几乎被征完,只剩下少许零散的土地。

  郑稳棠说,田厦后来兴建的工业区面积小,还零散分布在村里的偏僻角落,不能形成规模效应。其它村集体能够靠厂房出租大量分红,但田厦村土地资源紧缺,发展劣势明显。随着外来人口的增加,深圳其它村子纷纷做起“租屋经济”,村民们发动了几轮占地建房热潮。到上世纪90年代初,不少城中村的农民房建到了6层以上。但田厦村批下来的宅基地很少,只能解决不到一半人口。郑稳棠当时作为村干部,都没有分到宅基地,现在是深圳所有村股份公司中唯一一个没有宅基地的董事长。郑稳棠说,与其他城中村相比,田厦村在“租屋经济”形势下处于明显劣势,这促使了他们以后不断创新。

  陈叔今年50余岁,祖祖辈辈是田厦村民。上世纪80年代末,村委争取到了1万多平方米的宅基地,陈叔分到了一块200多平方米的宅基地,除去公摊面积外,实际可用的建筑面积只占地80平方米。同期分到宅基地的一共有80余户,这块地位于南头街道桃园路以北,周边与桃花园等居住区毗邻,被命名为田厦新村。田厦村委特意在田厦新村西侧地块留下了1万平方米左右的集体物业,用于新建翡翠湖酒楼、银都酒店、银都海鲜酒家以及工业厂房5栋。

  牵手家乐福

  “西伯利亚”成商业旺区

  1992年,深圳进行农城化改造,田厦村成立了田厦实业股份有限公司,30多岁的郑稳棠成为公司总经理。“南头那时候还属于深圳的西伯利亚,交通不便,什么都没发展起来。”但郑稳棠胆子很大,他从市外贸局聘请了顾问,跟家乐福谈起了生意,竟然把这家大型国际连锁超市引到了深圳相对偏僻的城中村。

  陈叔永远记得那一天,1996年11月26日,家乐福深圳南头店正式开张,这是家乐福在深圳的第一家超市、也是在中国的第三家超市。开张那天,家乐福吸引了众多顾客捧场,当天营业额达到了十几万元,家乐福店外的商铺也如雨后春笋般发展起来。

  郑稳棠说,家乐福对南山税收贡献可能不是很大,但它却起到一种羊群效应。家乐福进来后,带动了沃尔玛、人人乐、天虹等大型超市和百安居进入田厦村,拉动了周边经济的发展。陈叔给记者算过一笔账,由于田厦新村属于商业旺区,在上世纪90年代中期,他每年的租金收入多达12万元,比其它城中村的租金高了一半。南头街道办党工委书记、办事处主任陈军认为,田厦新村当时房租的飙升,要归功于田厦对商业的开发,田厦村的这种率先改造在当时红极一时,其规整的设计和商业旺地的开发利用方式成为众多城中村效仿的对象。

  甩掉开发商

  村民以土地入股旧村改造

  在郑稳棠看来,这种模式还是不能实现共同富裕。田厦新村只是简单地要求整齐划一,楼与楼之间紧密相连,本质上还是握手楼,没有消防通道。因为兴建初期没有长远规划,加上建设标准、质量不高等问题,经过10年发展,田厦新村不再是当年的新村模样,大部分建筑显得残旧、杂乱、无序,在环境、卫生、交通、消防、治安管理等方面存在问题。

  随之带来的就是租金下降,这点陈叔也感觉很明显。到了2000年以后,陈叔房子的租金下降了1/3。而周边新开发的楼盘,是同样面积的两倍以上。让郑稳棠担忧的还有村民间的关系。经济条件好点的村民,楼房建得很高,经济条件差的窝在一个很小的地方。贫富差距大导致村民矛盾增多,让郑稳棠意识到,要真正做到共同富裕,还得发展集体经济,统一改造田厦新村。

  而城中村改造主要有两种模式,一是政府主导型,主要是由政府完成前期土地开发,然后采取市场化的招标拍卖方式;二是开发商主导的开发模式。而无论采取哪种方式,都必须引进房地产开发商。田厦实业股份有限公司在其下属的一个自然村一甲旧村先行试点,这个城中村改造酝酿了10余年,先后有4家开发商进驻开发。但4家开发商把位于深南大道、南新路黄金地段的区域开发后,留下城中村中心区域久拖不改。为此,一甲旧村原住村民纷纷要求政府收回开发商旧改合同。 “开发商进行城中村改造,只是为获取最大的利益,他们将‘肉’吃完了,就给村里留下难啃的‘骨头’。”郑稳棠认为田厦村土地本来就不多,从维护股民村民利益出发,就应该由村股份公司牵头自行改造。

  田厦实业股份有限公司决定:通过800名田厦新村村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行城中村改造。这突破了以往的拆迁补偿模式,在全国范围都属于首创,不再纠缠所谓“拆赔比”问题,把村民个人利益与改造项目整体利益连接起来。无论有钱没钱,楼层建有多高,均以宅基地入股,村民共享土地升值生产的效益。

  具体方案如下:村民的宅基地将不再另行补偿,只需按照国家有关政策补偿上盖物业的建设成本和拆迁安置过渡费用。田厦新村改造完成后,村民获得的分配面积是入股宅基地面积的7倍。其余的办公楼、商铺、酒店包括停车场等公共设施归公司所有,其收益按项目持股比例进行分配,村民又可以从中永远得到一笔收益。

  2003年起,郑稳棠决定按照以上措施对田厦新村实施统一改造,并将周边的银都酒店、南岗渔村酒家、翡翠湖酒楼等纳入统一改造范围。2005年,田厦新村的改造规划得到南山区政府的批准,2006年初获得市规划委员会正式批准。

  村民做老板

  拆赔过程和谐不用政府操心

  根据方案,改造后的田厦新村规划为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能现代化生活小区,总建筑面积为15.75万平方米。其中,住宅6.7万平方米、商务公寓2.9万平方米、商业2.3万平方米、办公及酒店3.8万平方米。整个改造项目计划投资5亿到6亿元人民币。田厦实业股份有限公司为此专门成立了田厦房地产开发有限公司,为田厦城中村改造单独的项目运作部门,负责田厦新村的改造、开发和建设。

  南头街道办党工委书记、办事处主任陈军说,田厦新村改造的模式是村民在政府指导与支持下,自筹资金,自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大,村集体及村民的筹资能力必须要强。以前政府选择开发商进行城中村改造,开发商在拆迁时遇到的阻力很大,有时会使用一些暴力拆迁,激化社会矛盾。但村股份公司进行城中村改造时,由于村干部在群众中的威望以及在村里的宗亲关系,拆迁比以往和谐很多,根本不用政府操心。

  郑稳棠和其它股份公司干部挨家挨户上门给村民做工作,他们要让村民们知道,以宅基地入股较“拆赔”方式更划算,能够改善居住环境,促进土地资源的升值。如果其它开发商介入,很可能会造成一甲旧村那样的局面,有些开发商可能在运作一段时间后因资金等原因留下烂摊子,日后的物业管理也会与村民纠缠不清等。郑稳棠让党员和干部发挥模范作用,田厦村老书记郑才兴还记得,2006年10月初的某一天,当两台钩机用“大手臂”将他那栋5层高的房子挖掉时,几百田厦新村的村民都在外围观。老书记第一个拆掉了自家的房子,其他村民也纷纷响应。没过多久,余下的80多栋房屋全部被顺利拆除。

  陈叔掰着指头细数改造的好处,按照他当时与公司签订的合同规定,新房建成后,他家至少可以获得700平方米的补偿。在新房入住前,他和其他被拆迁的村民一道,租住在一甲村的农民房里,公司补偿他们租金,算起来每月租金要十几万元。

  遭遇楼市新政

  村民每天骂人郑稳棠睡不稳

  “凭什么村里能够搞房地产开发?一群农民有什么经营能力?”郑稳棠称他之前的想法很简单,就是村民把资金集中起来建房。但村里没有开发房地产的经验,只能摸着石头过河。真正动工后才发现,房地产开发比想象中复杂很多。郑稳棠首先面临的是资金问题,项目第一笔启动资金只有8000万元,还必须找银行融资几个亿。

  但在项目正式启动的2006年,国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,吹响了新一轮楼市新政号角。这导致银行信贷紧缩,深圳房价大跌,而田厦改造项目的户型也不符合通知的要求。

  那段时间,郑稳棠每天睡不着觉,村民每天在骂人,担心房子建不起来。而村里担负的村民租房补贴加上银行利息,改造工程每延误一个月,村里就要多损失几百万元。郑稳棠先让施工方垫资施工,同时以村里土地为担保,取得了银行的信任,获得了支撑项目的资金。

  田厦房地产开发公司总经理陈京说,公司是村民的房地产公司,改造的理念是以人为本,主要目的是为改善居住环境,只要不亏钱就行。为确保房子建设质量,公司设置了严格的认证标准,要求建筑材料既要认牌子又要认质量,请著名监理公司工程师全程参与监管。村民们也天天去工地巡查,如果发现问题就立即让工程队拆除重建。

  郑稳棠对此解释,跟其他房地产开发公司相比,村里的房地产公司压力要大很多。他们必须重视老百姓的口碑,如果他们提供的房子稍有问题,村民可以拒绝接受,还要追究领导的责任。

  引进专业精英

  进军地产商业、物业管理

  南头街道办党工委书记、办事处主任陈军称,田厦村不拘一格用人才的理念深入人心。不少村股份公司缺乏现代企业的管理理念,仍然停留在厂房出租和物业出租的盈利模式,有些股份公司领导在村里搞一言堂,严重制约了城中村的持续发展。但田厦股份不仅有创新意识,还从社会上聘请专业人才和职业经理人。田厦房地产开发公司总经理陈京毕业于南开大学,拥有研究生学历和多年房地产运作的经验。2004年,郑稳棠将她作为职业经理人引进,让这个“外人”全权负责田厦新村的改造。而早在上世纪90年代末期,郑稳棠还聘请了多名专家顾问,比如南山区原地税局长陈汉民,南山区原工贸局长林盛军等,让他们从各方面指导田厦村发展。田厦也借助他们的社会资源,积极地招商引资。

  南山区原地税局长陈汉民介绍,田厦实业股份公司聘请了3名专业法律顾问,打造了一个精英的法律团队,为公司的各项决策提供法律方面的咨询。郑稳棠希望公司向一个现代化的企业发展。如今田厦实业股份公司的领导班子还出现了女性,成为南山区第一个有女副董事长的城中村。

  去年11月29日,田厦新村改造项目封顶,昔日默默无闻的田厦新村农民,如今户户都成为了千万富翁。如今,田厦村不仅涉足房地产开发,还进军物业管理(小区、写字楼、工业园、酒店等管理)。田厦新村改造完成后,物业也将交给田厦村自己的物业公司管理,村民也能够从物业公司分红。

  郑稳棠说,这样也能够给村民提供大量的就业机会,公司对村民择优录取,根据能力安排工作岗位。不少村民被安排去做清洁工或者维修工,而一些学历高、素质好的村民被外派去各大物业公司和酒店学习锻炼。村里高度重视教育,与南山实验小学、中学签订战略协议,保证村民子女能够得到一流的教育,同时鼓励村民子女进入大学深造,给予物质奖励。郑稳棠认为,土地是一阵子的资源,而人才是最重要的长远资源。为建立现代化的企业制度,他还积极探索公司股权的内部流通转让,让股权发挥最大的效益。

  “田厦新村模式,在全市是个典范。”南山区区委常委、常务副区长王克力告诉记者,田厦新村能够顺利推倒重建,主要是全村没有一栋违法建筑,村民的思想觉悟高,田厦股份公司有超前发展意识。在推倒重建过程中,没有遇到任何阻力。对于股份公司的决定,村民、股民全力支持。深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试,从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村以宅基地入股,这些尝试目前看来都是比较成功的,它将有力推动深圳城中村改造的步伐。

  转型房产大鳄

  试水纯商业地产、创意产业

  随着集体经济发展,郑稳棠为田厦制定了长远规划。他在宝安石岩购买了一大块土地,兴建了田厦工业园,将工业全部迁到那里。重点打造商业和服务业,将马家龙工业区变身为马家龙创意产业园,经过一年的筹备,去年12月7日,产业园首期工程“五行园”开园,入驻企业以工业设计公司为主,并进驻与工业设计产业相配套的产业链公司,如品牌策划、信息咨询、方案公司等,并将搭建包含创意产品(项目)孵化基地、人才培训基地、资讯发布中心、创新产品交易中心和知识产权交易中心的公共服务平台。

  田厦房地产开发有限公司还动工兴建了田厦国际中心,工程地处南山区桃园路与南山路交叉口西北侧,占地面积15334.60平方米,总建筑面积188105.31平方米,主楼40层,将成为深圳南山区最高建筑物,属标志性工程。

  记者在田厦股份公司近日的民意调查结果中看到,一甲旧村90%的村民要求政府收回原来开发商的旧改合同,交由田厦实业股份公司集体改造。而在田厦新村一墙之隔的桃花园小区,绝大部分业主也迫切希望田厦实业介入改造。

  “我们下一步就是顺应业主的强烈呼吁,对桃花园小区进行改造,这也是我们第一个纯商业地产开发的尝试。”郑稳棠介绍,田厦房地产公司已获得商业开发资质,等积累足够经验以后,他们将走出去开发地产和物业,利用别人的土地资源,将田厦实业有限公司做大做强。

  专家视线

  田厦旧改是多赢

  党国英 中国社科院农村发展研究所宏观经济研究室主任

  李津逵 中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员

  党国英认为,政府应该按照“放开产权、管住规划”的原则进行城中村拆迁改造,政府以民主程序(例如地方法规的形式)制定规划,并且由村民成立公司并参股,根据规划进行开发,开发所得利益归村民所有。田厦新村的改造正是对这一方式的有益尝试,值得鼓励和支持。

  李津逵认为,田厦村民通过宅基地入股,让资产大为增值。宅基地在村民手中,只能盖租金低廉的出租屋。土地入股后,盖的都是高档商业物业和住宅,收益不可同日而语。这种方式与集资建房形式有所相似,股份公司完全扮演了开发商角色。这种利益一体化的自我改造在全国具有借鉴意义,因为以往的旧城改造中,由于开发商与原住民都有各自不同的利益,双方就拆赔比及补偿方式方面需要经过较长时间的博弈。田厦新村的这种方式有利于保障未来村民的生活来源,同时有利于开发商本身的经营,同时减少赔偿压力,也是一种多赢的方式。